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我國境外園區項目選址的重要因素

來源: 國際工程與勞務雜志|發布時間:2020-02-26|瀏覽次數:

      我國境外園區項目的興起與壯大是在順應我國產業與金融等資本持續“走出去”的背景下應運而生的,目前境外園區建設正在積極探討或追逐“產城融合”的目標,這已經超出了原有的工業地產屬性,開始兼顧甚至并行住宅與商業地產屬性。

      本文主要從境外園區在選址時應考慮的主要方面展開探討,討論的范圍側重我國境外加工制造型園區與高新技術園區這兩種類型,尤其以加工制造型園區為主。

 

高度重視對駐在國或地區重點城市的依托度

      城市依托度是我國境外園區項目在選址時應優先考慮的核心所在,尤其是對于期望未來進行“產城融合”的園區項目而言,城市依托度的重要性如何強調都不為過。

      城市依托度與境外園區項目的關聯性體現在諸多方面,如與相關城市中遠期發展規劃的匹配度、城市人口的外溢與新城區的打造、優勢且高效的市政配套資源的對接、地方政府軟硬環境的支持、入區企業的腹地市場所在、勞動力招募的便捷與高效、商務成本的競爭優勢等。對于境外園區項目的開發商而言,多數是非常重視城市依托度的,但在選址策略上,則需要執行層面更加嚴謹。

      綜合目前我國境外園區代表性項目所實際開發的面積規模,尤其是重資產模式下已經開發的面積規模,相比被譽為“緬甸第一個也是最成功的經濟特區”——迪拉瓦經濟特區(Thilawa SEZ),值得思考的地方有很多。

      迪洛瓦經濟特區由緬甸日本迪拉瓦發展有限公司(MJTD)開發、管理,位于仰光市中心東南23公里處,距仰光國際機場30公里,同時緊鄰緬甸的主要港口之一迪拉瓦國際碼頭(MITT)。截止2018年底,迪拉瓦經濟特區已有18個國家的103家公司投資設廠,國內外投資總額已達到15億美元,在特區內已有63家工廠投產運營,為7000多名工人創造了就業機會。迪拉瓦經濟特區規劃占地2400公頃,截止2019年8月底,迪拉瓦經濟特區共開發面積583公頃(其中A區405公頃,B區第1期101公頃,第2期77公頃)。

      當然,我們不是倡導園區項目城市依托度的唯距離論。但考慮到我國多數境外園項目布局于發展中國家的實情,這顯然與背靠40多年來城市或城市群規模不斷擴大、城市人口持續增長并外溢、居民購買力不斷增強、基礎設施配套日益完善等積極因素的國內開發區,所面對的環境有巨大差異,因此,國內諸如“我愛北京天安門正南50公里”這樣的成功模式,只能稍作借鑒。

境外園區項目與核心城市、區域重點城市依托度之間遵循如下的規模:城市規模越大、居民購買力越強,與核心城市或城市群的距離越近的園區項目更容易獲得成功。這一點無論是對于擴張型城市,還是收縮型的城市都具有同樣的適用性,而且更要注意面對收縮型城市時的選址距離風險。

      具體到單體境外園區項目在與核心城市或區域城市的距離考量時,就單純的城市層面的因素而言,筆者建議重點考慮如下因素:1.核心城市或區域城市的區域擴張的方位走向,尤其是要注意政府中遠期規劃與城市自身發展規律之下的走向偏差;2.駐在國政府及地方政府的規劃水平與規劃落實能力;3.核心城市或區域城市的人口絕對規模與居民實際購買力水平及其未來走向;4.園區項目與核心城市或區域城市之間的實際基礎設施配套水平,尤其要注意的是落后基礎設施配套導致的物流成本激增與物流效率的低下;5.核心城市或區域城市居民的通勤設備及其效率等等。

      具體到特定國家、特定城市的境外園區項目選址時的個性化問題,則需要審慎區別具體園區項目面對的具體環境與因素,具體問題具體分析。

 

重視對駐在國或地區關鍵配套基礎設施的依托度

      與駐在國或地區的關鍵配套基礎設施的依托度同樣值得重視,這其中包括港口、公路、鐵路、機場(尤其是國際機場)、供電廠、供水廠、油氣管道等。

      對于我國境外園區項目而言,考慮到多數發展中國家在公路、鐵路等方面的配套能力薄弱,或者年久失修等造成的實際運力快速下降,導致的陸路運輸成本的劇增及運輸效率的低下等特殊情況,尤其是在這種情況短期內難以有效改善的背景下,更要重視對港口的依托度。

 

      之所以強調港口的特殊性,是因為園區項目對港口的依托具有一舉三得的作用:一是有利于降低入區企業的物流成本、提高物流效率;二是可以憑借港口的有利條件來改善電力(如圍繞港區投資電廠)、油氣配套、倉儲物流等入區企業普遍關注的問題,這些很可能是潛在入區的大型、超大型企業項目的關注焦點所在;三是依托港口而投資的電廠、倉儲物流等配套項目可以成為園區項目的衍生盈利點,進而增強園區項目的可投資性。

      除個別內陸國家的特殊情況外,我國多數園區項目在選址時都比較重視對港口的依托,雖然這個距離仍有改善的空間。對于港口的依托,距離越近優勢越明顯,其中以囊括或毗鄰港口的為最優,20公里左右的次之,距離港口越遠,則會顯著增加園區項目的開發難度。

      當然,對于境外高新技術園區而言,與駐在國的國內國際機場緊密銜接,顯然有助于降低入區企業的商務成本并提高企業商務對接的有效性。因此,對于境外園區項目與關鍵配套基礎設施的依托度問題,需要結合境外園區項目的具體屬性與特征、駐在國國情等因素來進一步甄別。

 

重視駐在國或地區在園區項目開發的要素匹配度

      對于與境外園區項目開發相關的要素,主要關注點無外乎園區土地的屬性、土地價格、土地平整度、水電氣等條件與價格優勢、施工保障能力與成本、周邊住宅與商業地產的價格等等。
 

重視與園區潛在入區企業的選址匹配度

      境外園區項目具有典型的平臺屬性,匹配具體園區主導產業規劃的入區企業是平臺構成的核心,尤其是橫向成群、豎向成鏈的特色產業集群企業的入駐,更有利于園區平臺與入區企業的良性互動,共同發展。因此,園區選址如何做到順應潛在入區企業或企業群的選址,更好地與潛在入區企業或企業群選址進行匹配顯然是開發商必須面對的關鍵問題。

      對此,建議開發商從如下層面逐次展開分析:

     1.區域環境層面這個層面主要包括區域優勢(主要有區位優勢、自然環境、地質條件、環境保護、政策優惠等)、能源供應、交通環境等方面。

      2.產業鏈層面這個層面主要包括企業產品的消費市場、原材料供應保障能力及價格、與合伙伙伴的相對位置(包括核心配件、輔助配件、輔料等)、勞動力供應保障能力及價格、產業集群與競爭對手等方面。

      3.目標選址層面這個層面主要包括基礎設施與公共配套、土地條件(包括屬性、價格、預留或擴張空間、倉儲轉運條件、社區環境等)、職工生活配套(包括住宿、休閑娛樂、醫療衛生等)等方面。

通過上述三個層面的綜合研判,最終得出備選目標區塊的相應分值,進而來評判其與園區主導產業潛在入區企業選址的匹配度高低,為園區最終的選址決策提供有價值的參考。

      在甄別與潛在入區企業選址匹配度時,不可避免會與城市依托度、關鍵配套基礎設施依托度乃至園區開發的個性因素等有交叉、重疊等情況出現,對此我們需要進行相應的協同。

      未來,多樣化的國際市場會為境外園區提供更加廣闊的全球化舞臺,其實踐的深度與廣度將值得我們在理論層面持續的總結、揚棄、推陳出新。

     (作者單位:中國交通建設股份有限公司)
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